房地产是拉动中国经济高增长的火车头

    20年来，房地产作为中国经济发展火车头，当之无愧。一是行业体量大，对经济增长直接贡献高；二是产业链条长、关联行业多，房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中，房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

    房地产提供的土地出让金和税收收入，有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴，帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出，为国家创造大量外汇收入，使出口成为拉动经济发展的重要马车。2012至2018年，全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2%，而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6%。1998-2018年，全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里。

    房地产是最重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。第一，中国金融体系以间接融资为主，房地产资产质量高、价值稳定，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2018年末，上市银行贷款余额中抵押贷款占比42%，其中四大国有银行为45%。抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。第二，在快速工业化、城镇化阶段，大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大，需要信贷支持。2018年房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5%，支撑起相当于全社会固定资产投资18.6%的房地产开发投资。第三，在住房市场化国家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段，是居民部门的主要负债，也是金融机构的重要资产投向。以美国、日本和德国为例，2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4%、64.5%和72.4%，占金融机构贷款余额的比重分别为24.1%、24.5%和39.8%。2018年中国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4%，占金融机构贷款余额的18.9%，均低于发达国家水平。

    怎么从城市化进程来看房地产发展？

    一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000到14000的飞跃。

    中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。

    当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。

    相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是CBD。

    当前中国的房地产市场形势如何判断

    1-9月的经济数据及房地产数据已经公布。从国家统计局公布的数据来看，中国第三季度GDP按年增长6%，逊于市场预期的6.1%，是继今年第二季度6.2%后，再创自1992年有记录以来的季度最低增长速度。对于这个GDP增长速度，政府的官员认为主要宏观经济指标仍然保持在合理区间，而且这样增长速度在全球主要经济体中也是名列前茅的。

    而政府官员的依据一是今年前三季度中国GDP按年增长6.2%，二是经过一系列的经济刺激政策，最近的经济形势开始企稳。尽管对于这样的增长速度市场质疑较多，但政府官员的判断应该是没有多少错，因为从当前中国投资、出口及消费来看，其增长下行的压力并非是那样大。特别是当前拉动中国GDP增长的房地产市场并非如有人所认为出现拐点，而且仍然保持了几年来的增长大势。

    从国家统计局公布的数据来看，尽管今年前三季度全国固定资产投资只是上升5.4%，增长速度有所回落（其主要原因可能是民营企业投资意愿下降），但1-9月份全国的房地产开发投资基本上处于高水平上。国家统计局发布数据显示，1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速远大于GDP增长速度4.3个百分点。其中，住宅开发投资72146亿元，增长更是高达14.9%。住房开发投资增长达15%，这说明了当前中国房地产市场仍然处于极度的繁荣。这是拉动当前及未来一段时间里中国固定资产投资增长最大动力。因为住房开发投资快速增长，不仅在于其本身速度，而且在于它将是推动城市化、推动城市基础设施投资等的巨大动力。

    从住房销售情况来看，1-9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%。东部地区商品房销售面积47035万平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份收窄0.7个百分点；销售额59171亿元，增长6.0%，增速加快0.5个百分点。中部地区商品房销售额24279亿元，增长7.2%。西部地区商品房销售额23781亿元，增长10.6%，增速加快0.7个百分点。

    这些数据说明了中国经济的房地产化的趋势一点都没有改变，而且住房开发投资、住房销售面积及住房销售金额增长又开始回转。